Así como la primera mitad del año 2020 estuvo marcada por el tremendo impacto de la Covid-19, que sacudió nuestro día a día, conllevó también una corrección a nivel mundial del mercado inmobiliario. El sector está afectado por la incertidumbre, pero cuenta con las bases para que, una vez que alcancemos la inmunidad grupal, se produzca un repunte en los volúmenes de inversión y financiación.

El sector inmobiliario ha sido uno de los más afectados por la pandemia, ya que ha ralentizado su actividad de inversión en todo el mundo, particularmente en España. Al mismo tiempo, la crisis sanitaria y los confinamientos han acelerado los cambios estructurales en determinadas tipologías de activo a causa de los nuevos patrones en los hábitos de vida, del trabajo y del ocio.

La pandemia ha desencadenado la aceleración del proceso de transformación del sector hacia una mayor flexibilidad e integración de las nuevas tecnologías y en la transición hacia la sostenibilidad. En este sentido, Real Estate de Financial Advisory de Deloitte, tiene una previsión de inversión total en el mercado inmobiliario español en 2021, de 11.500 millones de euros. Una cifra que supone un crecimiento del 32%, respecto a la inversión alcanzada en 2020 de 8.700 millones de euros.

Crecimiento en 2021 y 2022, un sector robusto

Por su parte, desde CaixaBank Research esperan que la economía española, tras retroceder un 10,8% en 2020, crezca un significativo 5,7% en 2021 y acelere al 6,2% en 2022. En consonancia con la óptima evolución de la compraventa, la nueva concesión de crédito a los hogares para la compra de vivienda ha repuntado. Un 28,1% en el acumulado entre enero y mayo de 2021, en relación al mismo periodo de 2019, señalan desde Caixabank.

El Informe del Mercado Inmobiliario en España, de Lucas Fox, durante el primer semestre de 2021, indica que el mercado inmobiliario español se ha mostrado especialmente robusto, a pesar del confinamiento. Posteriormente, ya en 2021, ha habido un incremento meteórico de las transacciones entre los meses de abril y mayo, en comparación con los meses del confinamiento. “Incrementos anualizados del 234% y del 125% respectivamente”. Además, las ventas aumentaros un 8% en relación a 2019, punto de referencia previo a la pandemia.

El mercado inmobiliario residencial en la Comunidad de Madrid

El mismo informe señala que el ligero crecimiento del sector observado en 2019, se frenó de forma repentina en 2020 con el coronavirus, reduciendo las ventas un 48% en el segundo semestre de ese año. Durante el primer trimestre de 2021, volvió a remontar con 8.879 transacciones, un 9% más con respecto al año anterior. La trayectoria comienza a ser positiva este año que termina, aunque con unas ventas del primer trimestre un 11% por debajo del mismo periodo de 2019.

Ya finalizando el año, el portal inmobiliario Fotocasa, indica que el precio de la vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid ha registrado en noviembre, un incremento del 3,1% con respecto al mismo mes de 2020, con una subida del 1,6% con respecto al mes anterior. El precio se sitúa en 3.140 euros por metro cuadrado.

En concreto, los diez municipios donde el precio de la vivienda ha subido más en noviembre, son Rivas-Vaciamadrid con 4,6%; Mejorada del Campo, con 3,5%, Majadahonda, con 3,3%; Alcalá de Henares con 2,6%; Las Rozas de Madrid, con 2,5%; Arganda del Rey, con 2,5%; Pinto, con 2,4%; Pozuelo de Alarcón, con 2,4%; Ciempozuelos, con 2,1%, y Alcorcón, con 1,8%.

Una situación halagüeña en Las Rozas y Pozuelo de Alarcón

Aunque Madrid no ha recuperado todavía los niveles de actividad previos a la pandemia, el Informe del Mercado Inmobiliario en España, muestra una tendencia mucho más prometedora en las zonas más exclusivas de la Comunidad como Las Rozas o Pozuelo de Alarcón, además de urbanizaciones de lujo como Ciudalcampo o La Moraleja.

A pesar de que la venta de vivienda nueva y de segunda mano, descendió debido al confinamiento, con un desplome del 43% de las transacciones durante el segundo trimestre de 2020, la tendencia ha sido de incremento, con una subida del 42% durante el primer trimestre de 2021 y de más del 30% respecto a 2018 y 2019. Así, la pandemia ha sido un acicate en estas zonas de Madrid y concretamente, Lucas Fox, ha incrementado la comercialización en el noroeste de Madrid un 105% durante el primer semestre de 2021.

Comportamiento de los precios en 2021

En el mes de noviembre de 2021, el portal Idealista sitúa el precio de la vivienda en venta en la Comunidad de Madrid en 2.926 euros por metro cuadrado, con un incremento del precio del 3,3% sobre el mismo mes del año anterior. En cuanto al alquiler, el precio se sitúa en 13,6 euros metro cuadrado, un 5,7% menos que en noviembre de 2020. Mientras el precio de venta se ha incrementado el del alquiler se ha reducido considerablemente.

El mismo informe confirma un precio de venta en Las Rozas de Madrid de 2.803 euros por metro cuadrado en el mismo periodo, con una evolución sobre noviembre de 2020 que ha aumentado un 8,5%. Si hablamos de alquiler, el precio en nuestro municipio es de 11,6 euros metro cuadrado, precio que se ha incrementado un 2,9% frente a 2020.

Por su parte, Pozuelo de Alarcón ofrece una media de 3.245 euros metro cuadrado para la venta de vivienda, con un incremento del 3,7% sobre el mismo mes de noviembre de 2020. En cuanto al alquiler, el precio se sitúa en 12,2 euros metro cuadrado y un significativo incremento del 7,8% en el último año.

Previsiones del mercado en 2022

Después de un año 2021 marcado por un proceso de recuperación general, con un incremento en la compraventa de viviendas y la llegada de inversores internacionales, el sector de la vivienda sigue, obviamente, dependiendo de la economía en general y del comportamiento de la Covid-19 en el país y en el mundo.

El Observatorio Sectorial DBK de INFORMA indica que este mercado presenta perspectivas favorables, en un contexto de mejora de la coyuntura económica, los bajos tipos de interés y el incremento del ahorro. Esto ha provocado una recuperación de la demanda y de los precios en 2021, que se consolidará en 2022.

Los expertos inmobiliarios coinciden en vaticinar que, si la buena situación de la compraventa continúa, podría llegar un ligero incremento de los precios. José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, ha señalado, después de analizar los resultados de la IX oleada del Barómetro Inmobiliario, que observan “una perspectiva de absoluta estabilidad en los precios” y para el comienzo de 2022 esta estabilidad se podría convertir en un incremento, nunca superior al 10%.

Por su parte, el precio de los alquileres ha ido bajando durante los últimos meses. Toni Expósito, CEO de Comprarcasa, opina que el Euribor a la baja y la bajada de los tipos de interés hacen que sea uno de los mejores momentos para solicitar una hipoteca. “Por tanto, podemos decir que la tendencia es más hacia la compraventa. Y esto influye en la bajada de los precios del alquiler. Aunque, tenemos que matizar que, es un descenso poco acusado, y que el interés por el alquiler sigue siendo muy importante en el mercado inmobiliario”.

Javier Román, gerente de la inmobiliaria Century 21 Village ubicada en el Parque Empresarial,  experto en el sector inmobiliario nos comenta: «El año 2022 seguirá marcado por la evolución de la pandemia. A nivel macro el crecimiento económico se va a ralentizar, hay un serio problema con la inflación y una posible presión alcista en los tipos de interés. La evolución de todos estas variables incidirá directamente en el sector inmobiliario en el 2022.»

Un buen momento para comprar

La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), pronostica que el crecimiento en el periodo 2022-2025 se podría consolidar y provocaría un crecimiento del volumen de la venta de viviendas, que podrían alcanzar las 550.000 unidades.

Mientras, desde la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), consideran que estamos en un gran momento para el sector inmobiliario y se muestran optimistas de cara al futuro. Según indican, los directivos y CEOs de las grandes inmobiliarias de España, esperan incrementar su facturación durante el próximo año.

“El gran cambio que vemos es la buenísima situación que tienen ahora los clientes para solicitar una hipoteca porque las entidades estamos apostando por propuestas muy económicas. El euríbor se mantiene a la baja en estos meses y seguirá así previsiblemente hasta mediados de 2022. Esto tiene un impulso muy potente para la compra de vivienda”.

El gran reto, según el experto, es dar facilidades a los jóvenes y otros colectivos vulnerables para la compra, para lo que será necesario una colaboración de todos los agentes públicos-privados.

Inversiones a futuro y sostenibilidad

Con respecto a las inversiones, José Manuel Fernández, prevé una mayor cantidad en 2022, “y se centrará sobre todo en la rehabilitación”. La llegada de los fondos europeos, a nivel público, va a proporcionar una gran liquidez para la rehabilitación de viviendas en favor de la eficiencia energética, que también dará un impulso a la compra y a la reforma. La previsión es que los propietarios inviertan mucho más que hace años, para mejorar la calidad y la eficiencia de las viviendas.

En este sentido, los criterios sostenibles se han convertido en algo fundamental para los inversores del mercado inmobiliario. Para ello, la Comisión Europea ha presentado una directiva de Eficiencia Energética de Edificios, que obliga a los estados miembros a contar con una estrategia de renovación a largo plazo.

El informe ESG: At a tipping point, de Colliers, insiste en la necesidad de impulsar la creación de un marco normativo claro en materia ESG (Environmental, Social and Corporate Governance). Al mismo tiempo advierte que se necesitarán 300.000 millones de euros al año para hacer frente a la renovación del parque inmobiliario.

Foto de portada: Twitter @idomotica