Adquirir una vivienda es una de las inversiones más significativas que una familia puede realizar a lo largo de la vida, pero la búsqueda de hogar no es la única opción que ofrece el mercado inmobiliario. Dejando aparte inversiones como la adquisición de locales, las casas y pisos son objeto de deseo de grandes y pequeños inversores, que encuentran en esta forma de negocio un rendimiento económico que, además, no supone riesgos excesivos.

Esta balanza entre inversión-riesgo es lo que calcula la denominada rentabilidad del alquiler, un concepto que relaciona el coste de la inversión con los beneficios que produce. El hecho de poder calcular la rentabilidad de un piso y comprobar las variables que permiten incrementar el margen comercial, son los indicativos que nos ayudan a determinar si es rentable adquirir un piso para ponerlo en alquiler.

¿Cómo calculamos la rentabilidad del alquiler?

Saber si comprar un piso para alquilar es rentable, no es una ciencia exacta, pero analizar la rentabilidad del alquiler es prioritario para saber si, una decisión complicada como esta, es la más adecuada. La fórmula que nos sacará en gran medida de este posible apuro, relaciona el precio de compra de la vivienda con el dinero anual que se obtiene por su alquiler y se expresa mediante porcentaje.

El Banco de España emplea esta sencilla fórmula: Rentabilidad = Ingresos del alquiler/precio de la vivienda x 100. Expresado de otra manera es el cociente entre los ingresos que proporciona el alquiler y el importe de la compra. Por ejemplo, en una vivienda con un precio de 150.000 euros y un alquiler bruto anual de 9.000 euros (750×12), la rentabilidad bruta del alquiler sería del 6%.

También sería muy interesante obtener el valor real de la operación, para lo que calcularíamos la rentabilidad neta del alquiler. Para ello, habría que restar a los ingresos brutos del alquiler, los gastos del mismo, aquellos inherentes al inmueble como el seguro, la comunidad y los impuestos. De igual forma, habría que sumar los gastos de la compra de la vivienda, que, por lo general, se estiman en un 7% en viviendas de segunda mano (datos para la Comunidad de Madrid)

Si seguimos con el mismo ejemplo y adjudicando unos gastos anuales de 1.800 euros, la operación quedaría de la siguiente manera: 9.000-1800/150.000+10.500 = 4,49%

Por otro lado, es también determinante la existencia o no de una hipoteca. Además de lo que se denomina cashflow (cantidad neta en un plazo determinado que deja la operación de compra de un inmueble al alquilarla); o el PER (los años que tardaríamos en pagar el precio de la vivienda mediante el alquiler y que se corresponde con la fórmula inversa a la de la rentabilidad bruta). Estos son los principales factores, pero hay más.

Invertir en vivienda es más rentable que hace diez años

Fotocasa indica que la rentabilidad de la vivienda en nuestro país se ha ido incrementando en los últimos diez años. En 2011, la rentabilidad era del 4,3%, una cifra que se ha ido incrementando todos los años excepto el último, 2021, en el que ha caído ligeramente. A pesar de esta ligera caída del 0,3%, la rentabilidad actual de este mercado es superior a la que ofrecía hace diez años.

La rentabilidad de la vivienda en España se ha situado en 2021 en un 6,5%, un 0,3% menos que en 2020. Pero si comparamos la cifra con la última década, observamos un incremento de 2,2 puntos, según los datos del análisis elaborado por Fotocasa «La rentabilidad de la vivienda en España en 2021», basado en los precios de la vivienda y el alquiler.

Según el mismo informe, las regiones españolas más rentables en 2021 han sido la región de Murcia (7,5%); Navarra y la Comunidad Valenciana (7,3%); Cataluña (6,6%) y Canarias (6,5%). La Comunidad de Madrid se encuentra entre las menos rentables, con un 5,2%.

La importancia del tamaño de la vivienda y los garajes

El Foro de Consultores Inmobiliarios ha abordado el tema del tamaño más rentable de las viviendas para alquilar. En las que tienen entre 1 y 2 dormitorios hay más rotación de inquilinos y la vivienda más demandada se encuentra entre las de 2 y 3 dormitorios. Además, las de 3 y 4 dormitorios pueden atraer a un público más permanente.

Si la vivienda en cuestión está bien distribuida y cercana a centros universitarios, es más sencillo captar clientes que sean estudiantes. Otros factores como el garaje y el ascensor, así como las zonas comunes, incrementan la rentabilidad. A veces puede compensar pagar más por una casa que tenga más servicios porque será más atractiva y se podrá alquilar a un precio más elevado.

Por otro lado, si atendemos a la rentabilidad de los garajes puestos en alquiler en España, observamos que en 2021 se registró una caída del 8,4% con respecto al año anterior. A pesar de ello y a raíz de la pandemia, hay una clara apuesta por el transporte privado. El precio de las plazas de garaje es asequible y los gastos son pequeños, por lo que la rentabilidad bruta se mueve entre un 3 y un 6%, dependiendo de la zona y las características.

Desde 2015, la curva del beneficio de los garajes presenta una tendencia al alza, aumentando del 5,8% al 8,4%. Igualmente, en 2020 el rendimiento de los garajes alcanzó su punto más álgido (9,3%), que la demanda empujó los precios al alza y muchos pequeños ahorradores se lanzaron a este mercado impulsados por un contexto de incertidumbre.

Zonas de Madrid más y menos rentables para alquilar

Según los datos de Fotocasa, en el caso de Madrid, los retornos más altos se encuentran fuera de la M-30, en la zona sur de la periferia. Los distritos más rentables, según los últimos datos arrojados por Tinsa son Puente de Vallecas, el barrio de Madrid más rentable para invertir en vivienda; Latina; Ciudad Lineal; San Blas y Tetuán.

Si nos fijamos en los barrios de Madrid, el más rentable para comprar una vivienda y ponerla en alquiler es Numancia, con un 7,6% de rentabilidad; seguido de las zonas del sur de la capital como San Diego; Puerta Bonita u Opañel, donde el precio de los alquileres se ha revalorizado en 2021.

Por su parte, el precio el alquiler ha bajado levemente en el 2021. El descenso más pronunciado se ha producido en Madrid. En este contexto, la hipoteca media en Madrid es de 129.427 euros. Comparado con la hipoteca media histórica, en el año 2007 fue la más alta con un valor de 185.642 euros.

«El panorama inmobiliario residencial parece mantener una posición sólida y atractiva para el inversor, al menos durante el próximo año, siempre y cuando no aparezcan cisnes negros que afecten a la economía», nos comenta Javier Román, Gerente de la inmobiliaria Century 21 Village en Las Rozas.