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Las Rozas de Madrid
/ 23 mayo 2024

Nuevo valor de referencia de Catastro: claves y cómo tributar

Una vez que ha entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, es éste la base imponible del ITP y del ISyD

Nuevo valor de referencia de Catastro: claves y cómo tributar

Una vez que ha entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, es éste la base imponible del ITP y del ISyD

Una vez que ha entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, es éste la base imponible del ITP y del ISyD

El nuevo valor de referencia de Catastro está completamente operativo desde el 1 de enero de 2022. El nuevo año ha traído sendas modificaciones en un valor que es la base imponible de tributos tan relevantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Resumiendo, se trata de la clave para determinar los impuestos que hay que pagar por la compra, herencia o donación de una vivienda de segunda mano.

«Este nuevo valor de referencia aportará transparencia a los precios de mercado de viviendas, ya que el valor calculado serán los precios a los que se están escriturando las viviendas. Desde el punto de vista recaudatorio, como siempre, Hacienda siempre gana, ya que si el valor escriturado está por debajo del valor de referencia se aplica para el calculo de impuestos este valor. En el supuesto contrario, cuando el valor escriturado está por encima del valor de referencia se aplica el valor escriturado. Justo o no justo es lo que hay», nos comenta Javier Román Gerente de la inmobiliaria Century 21 Village en Las Rozas.

El despacho de abogados Ático Jurídico, ha repasado de forma práctica cuáles son estas modificaciones, para entender cómo afecta a los contribuyentes y cuál es su impacto en la economía de cualquier persona que se encuentre en esta situación. De igual forma, Afiris, nos señala otras ideas para no cometer errores.

¿Cuáles son los principales cambios?

Este valor está regido por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, que se aprobó en julio de 2021. Esta anuencia incluye una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Anteriormente era el ‘valor real’, que tantos quebraderos de cabeza ha supuesto para Hacienda en los últimos años, y ahora, es el ‘valor de mercado’, que vendrá marcado por el valor de referencia del Catastro.

Una vez que ha entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, es éste la base imponible del ITP y del ISyD. Los contribuyentes que no estén de acuerdo podrán impugnarlo, pero serán ellos los que deban sostener la carga de la prueba.

En este sentido, se han invertido las reglas del juego. Hasta el 1 de enero, el valor de escritura se presumía cierto, y era Hacienda la que debía desvirtuarlo, y acreditar que no se correspondía con el valor real. Con esta modificación, la ley presume que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el de mercado. Y son los contribuyentes los que, si no están de acuerdo, deben demostrar por qué tiene otro valor.

¿Por qué valor debemos declarar?

La normativa de lucha contra el fraude fiscal entró en vigor el pasado 11 de julio, no obstante, el nuevo valor de referencia de Catastro se ha hecho efectivo desde el 1 de enero. Por esta razón, los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021, deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura, si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar lo que se denomina una ‘comprobación de valores’.

Para el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones).

¿Qué ocurre cuando el inmueble no tiene valor de referencia?

En el caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el ‘valor de mercado’, que bien podría coincidir con el valor de escritura. Si lo miramos de otra forma, el contribuyente debe tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. A partir de ahí, será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.

¿Dónde y cómo puedo consultar el valor de referencia de mi inmueble en una determinada fecha?

El valor de referencia de los inmuebles urbanos se determina año a año, de forma simultánea en todos los municipios. Esta información no está protegida, está publicada desde 2022 de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

La Línea Directa del Catastro también facilita estos datos en los teléfonos 91 387 45 50 y 902 37 36 35, y en las Gerencias del Catastro, donde se podrá acudir solicitando cita previa.

¿En qué casos se comprueban los valores?

Las comprobaciones de valores continuarán siendo necesarias para determinar el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro. En estos casos, los contribuyentes están obligados a tributar por el valor de mercado y, como se trata de un concepto jurídico indeterminado, la Administración iniciará una comprobación de valores si no está de acuerdo con el valor indicado, según los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Por consiguiente, seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo y que han anulado los tribunales de forma masiva en los últimos tiempos, según advierte José María Salcedo, socio de Ático Jurídico.

¿Qué ocurre si tributamos por debajo del valor de referencia de Catastro?

Según indica el portal inmobiliario Idealista, cuando un contribuyente tributa por debajo del calor de referencia que tiene asignado el inmueble, estará cumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro.

Salcedo considera que tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar también un expediente sancionador contribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida.

¿Qué formas hay de recurrir el valor de referencia de Catastro?

La citada ley contempla dos formas de impugnar el valor de referencia de Catastro. La primera de ellas, consiste en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

La segunda, consiste en tributar por el valor de la escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado.

También debemos recordar que en cualquier caso el contribuyente es quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado de su inmueble.

¿Cómo demostraríamos que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble?

La forma de acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble; es mediante cualquier prueba admisible en Derecho. Salcedo aconseja aportar tasaciones del inmueble, aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

También sería posible aportar otras pruebas, señalan desde Ático Jurídico; aunque habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia.

¿Qué sucede cuando el contribuyente no reclama?

Si el contribuyente se conforma con el resultado y decide no reclamar, el valor de referencia de Catastro devendrá firme. Dicho contribuyente tributará necesariamente por él, en el ITP o en el ISyD, según proceda.

Pero también hay que tener en cuenta que el valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Y en este tributo, a diferencia del ITP y del ISyD, no se prevé una vía específica para impugnar el valor de referencia el Catastro.

Por lo tanto, si un contribuyente se conforma, y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre Patrimonio por dicho valor, en el futuro. Ello, por ser controvertida la posibilidad de impugnar la aplicación del valor de referencia en dicho impuesto.

Esta situación puede darse en caso de Comunidades Autónomas con ISyD muy bonificados. Y en las que los contribuyentes no recurran el valor de referencia; porque realmente no suponga apenas reducción en la tributación al heredar, o recibir en donación el inmueble. Sin embargo, pueden acabar pagando la factura fiscal, año a año, en el Impuesto sobre el Patrimonio.

El nuevo valor de referencia de Catastro está completamente operativo desde el 1 de enero de 2022. El nuevo año ha traído sendas modificaciones en un valor que es la base imponible de tributos tan relevantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Resumiendo, se trata de la clave para determinar los impuestos que hay que pagar por la compra, herencia o donación de una vivienda de segunda mano.

«Este nuevo valor de referencia aportará transparencia a los precios de mercado de viviendas, ya que el valor calculado serán los precios a los que se están escriturando las viviendas. Desde el punto de vista recaudatorio, como siempre, Hacienda siempre gana, ya que si el valor escriturado está por debajo del valor de referencia se aplica para el calculo de impuestos este valor. En el supuesto contrario, cuando el valor escriturado está por encima del valor de referencia se aplica el valor escriturado. Justo o no justo es lo que hay», nos comenta Javier Román Gerente de la inmobiliaria Century 21 Village en Las Rozas.

El despacho de abogados Ático Jurídico, ha repasado de forma práctica cuáles son estas modificaciones, para entender cómo afecta a los contribuyentes y cuál es su impacto en la economía de cualquier persona que se encuentre en esta situación. De igual forma, Afiris, nos señala otras ideas para no cometer errores.

¿Cuáles son los principales cambios?

Este valor está regido por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, que se aprobó en julio de 2021. Esta anuencia incluye una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Anteriormente era el ‘valor real’, que tantos quebraderos de cabeza ha supuesto para Hacienda en los últimos años, y ahora, es el ‘valor de mercado’, que vendrá marcado por el valor de referencia del Catastro.

Una vez que ha entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, es éste la base imponible del ITP y del ISyD. Los contribuyentes que no estén de acuerdo podrán impugnarlo, pero serán ellos los que deban sostener la carga de la prueba.

En este sentido, se han invertido las reglas del juego. Hasta el 1 de enero, el valor de escritura se presumía cierto, y era Hacienda la que debía desvirtuarlo, y acreditar que no se correspondía con el valor real. Con esta modificación, la ley presume que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el de mercado. Y son los contribuyentes los que, si no están de acuerdo, deben demostrar por qué tiene otro valor.

¿Por qué valor debemos declarar?

La normativa de lucha contra el fraude fiscal entró en vigor el pasado 11 de julio, no obstante, el nuevo valor de referencia de Catastro se ha hecho efectivo desde el 1 de enero. Por esta razón, los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021, deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura, si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar lo que se denomina una ‘comprobación de valores’.

Para el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones).

¿Qué ocurre cuando el inmueble no tiene valor de referencia?

En el caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el ‘valor de mercado’, que bien podría coincidir con el valor de escritura. Si lo miramos de otra forma, el contribuyente debe tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. A partir de ahí, será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.

¿Dónde y cómo puedo consultar el valor de referencia de mi inmueble en una determinada fecha?

El valor de referencia de los inmuebles urbanos se determina año a año, de forma simultánea en todos los municipios. Esta información no está protegida, está publicada desde 2022 de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

La Línea Directa del Catastro también facilita estos datos en los teléfonos 91 387 45 50 y 902 37 36 35, y en las Gerencias del Catastro, donde se podrá acudir solicitando cita previa.

¿En qué casos se comprueban los valores?

Las comprobaciones de valores continuarán siendo necesarias para determinar el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro. En estos casos, los contribuyentes están obligados a tributar por el valor de mercado y, como se trata de un concepto jurídico indeterminado, la Administración iniciará una comprobación de valores si no está de acuerdo con el valor indicado, según los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Por consiguiente, seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo y que han anulado los tribunales de forma masiva en los últimos tiempos, según advierte José María Salcedo, socio de Ático Jurídico.

¿Qué ocurre si tributamos por debajo del valor de referencia de Catastro?

Según indica el portal inmobiliario Idealista, cuando un contribuyente tributa por debajo del calor de referencia que tiene asignado el inmueble, estará cumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro.

Salcedo considera que tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar también un expediente sancionador contribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida.

¿Qué formas hay de recurrir el valor de referencia de Catastro?

La citada ley contempla dos formas de impugnar el valor de referencia de Catastro. La primera de ellas, consiste en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

La segunda, consiste en tributar por el valor de la escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado.

También debemos recordar que en cualquier caso el contribuyente es quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado de su inmueble.

¿Cómo demostraríamos que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble?

La forma de acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble; es mediante cualquier prueba admisible en Derecho. Salcedo aconseja aportar tasaciones del inmueble, aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

También sería posible aportar otras pruebas, señalan desde Ático Jurídico; aunque habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia.

¿Qué sucede cuando el contribuyente no reclama?

Si el contribuyente se conforma con el resultado y decide no reclamar, el valor de referencia de Catastro devendrá firme. Dicho contribuyente tributará necesariamente por él, en el ITP o en el ISyD, según proceda.

Pero también hay que tener en cuenta que el valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Y en este tributo, a diferencia del ITP y del ISyD, no se prevé una vía específica para impugnar el valor de referencia el Catastro.

Por lo tanto, si un contribuyente se conforma, y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre Patrimonio por dicho valor, en el futuro. Ello, por ser controvertida la posibilidad de impugnar la aplicación del valor de referencia en dicho impuesto.

Esta situación puede darse en caso de Comunidades Autónomas con ISyD muy bonificados. Y en las que los contribuyentes no recurran el valor de referencia; porque realmente no suponga apenas reducción en la tributación al heredar, o recibir en donación el inmueble. Sin embargo, pueden acabar pagando la factura fiscal, año a año, en el Impuesto sobre el Patrimonio.

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