Además del propio importe de la vivienda, el presupuesto para comprar una casa debe tener en cuenta los gastos que conllevan este tipo de operaciones, y no debemos perder de vista los gastos adicionales que supone la solicitud de una hipoteca.

También es fundamental analizar que la compra de una vivienda está gravada con impuestos diferentes en función de la comunidad autónoma donde se ubique y de si realizamos la compra directamente a un promotor o lo hacemos a un particular.

Cuando se realiza una operación de compraventa de una vivienda, la mayoría de los gastos recaen sobre el comprador, que se hace cargo de los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, y otros como el IAJD y el IVA o el ITP, según corresponda. Por su parte, el vendedor asume otros gastos, como la emisión del certificado energético y la plusvalía municipal.

¿Qué gastos produce la compra de una vivienda sin hipoteca?

En primer lugar, debemos tener en cuenta los gastos de notaría, ya que la compra de la vivienda tiene que hacerse en escritura pública, por lo que siempre interviene un notario. El gasto que supone este trámite depende del número de copias de la escritura y de la cuantía de la operación, porque los aranceles que cobra el Notario son fijos y los regula el Estado.

Por este servicio, todos los notarios cobran lo mismo, aunque es posible que puedan aplicar algún descuento. Como ejemplo, en el caso de una vivienda con importe de 200.000 euros, el gasto de notaría asciende aproximadamente a 500 euros, incluyendo una copia autorizada y dos copias simples.

Después entramos en los gastos del Registro de la Propiedad. La escritura pública de la vivienda hay que darla de alta en el registro correspondiente, una vez la ha firmado el notario. El coste de esta inscripción depende del precio del inmueble, pero para esa misma vivienda de 200.000 euros, serían unos 200 euros sumando el asiento y la nota de afección fiscal.

Posteriormente incurriríamos en los gastos de una gestoría por compra de vivienda. Esta, se encarga de registrar la escritura y liquidar los impuestos. Sin embargo, es un gasto opcional por el comprador puede hacer directamente estas gestiones.
Sólo en el caso de firmar una hipoteca, el banco suele pedir que se realicen los trámites a través de una gestoría, pero no es obligatorio. Los honorarios de la gestoría son libres, aunque, normalmente, cobran entre 300 y 500 euros, en función del precio de la compraventa.

Pago de impuestos en la compra de una vivienda sin hipoteca: IVA, AJD e ITP

Los impuestos que gravan la compra de una vivienda varían en función de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma en la que esté situado el inmueble.

Al adquirir una vivienda nueva hay que pagar el IVA, que tiene un tipo impositivo del 10% sobre el valor de venta de la casa, salvo en el caso de las viviendas de protección oficial (VPO), en las que se reduce el tipo al 4%. En el ejemplo que estamos utilizando en este artículo, para esa casa de 200.000 euros, se pagarían 20.000 euros de IVA.

Si lo que hacemos es adquirir una casa de segunda mano, se nos aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila según la comunidad autónoma entre el 4% y el 10% del precio de venta. Además, el tipo puede verse reducido por determinadas circunstancias como tener familia numerosa, descuentos por ser joven o por adquirir una VPO.

Tanto en un caso como en el otro, el comprador tiene obligación de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando realiza la escritura de compraventa. Este tributo grava los documentos notariales y varía según el territorio. Tiene una parte fija, que aplica tanto a vivienda nueva como usada, y que se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 por folio. La parte variable, que aplica solo a vivienda nueva e hipotecas, oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado según comunidad autónoma.

Desde la firma de la escritura de compraventa, el plazo para pagar estos impuestos es de 30 días hábiles, que posteriormente aplicará un recargo, en caso de no haberse pagado en tiempo y forma.

Además, hay otros gastos adicionales en los que se puede incurrir al comprar una vivienda, como pueden ser la comisión de la inmobiliaria, que suele rondar entre el 3% – 5% del importe de compraventa; u otros costes menores, como la solicitud de una nota simple, para comprobar si el inmueble tiene cargas, o contratar a un asesor para resolver dudas durante el proceso.

Gastos de compra de una vivienda con hipoteca

Si nos encontramos en el caso de comprar una vivienda con hipoteca, a los gastos anteriores habría que añadir los propios del préstamo hipotecario. De cualquier forma, ante la nueva ley hipotecaria, todos los gastos de la hipoteca (notaría, registro, IAJD y gestoría) corresponden a la entidad bancaria, salvo la tasación, que corresponde al comprador.

La tasación, es obligatorio que la realice una empresa tasadora homologada por el Banco de España y su coste varía en función del tamaño de la vivienda, aunque suele oscilar entre los 300 y los 500 euros. No obstante, a este gasto puede que haya que sumar la comisión de apertura de la hipoteca; en caso de que exista, incluirá todos los gastos de formalización, estudio y gestión de la hipoteca.

El pago de la plusvalía municipal: a cargo del vendedor

El único gasto en la compraventa de una vivienda de segunda mano que debe asumir el vendedor es la plusvalía municipal, también denominado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este tributo grava la revalorización de la casa desde la compra hasta que se produce su venta, teniendo en cuenta el valor catastral de la vivienda y el tiempo transcurrido.

Hay que tener en cuenta que este impuesto se paga ante el Ayuntamiento en el que esté radicado el bien inmueble, por ser un impuesto municipal, y en algunos casos, es el propio Consistorio el que realiza la liquidación. En otros casos estamos obligados a presentar la oportuna liquidación.

En el supuesto que el precio de venta esté por debajo del precio de compra no se pagará IIVTNU según sentencia del Tribunal Constitucional de mayo de 2017.

¿Cómo afecta una transacción inmobiliaria a efectos del IRPF?

Por último, debemos atender a cómo afecta a ambas partes una transacción inmobiliaria a efectos de IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En el caso del vendedor, está considerado como una ganancia patrimonial, que se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el de la transmisión. Si hay pérdida el resultado de la tributación es 0 euros, no hay que pagar nada; pero sí existe la obligación de declararlo. Pero en el caso de que, descontados todos los gastos de la venta, el resultado sea positivo, habrá que abonar el correspondiente importe como una ganancia patrimonial.

Debemos advertir, que, en el caso de venta de vivienda habitual, en el plazo de dos años, el vendedor puede declarar la misma como reinversión en vivienda habitual, porque ha comprado una nueva, o bien porque ha rehabilitado la existente y puede destinar ese importe como minoración en la nueva declaración. Ese plazo de dos años puede ser contado con anterioridad a la fecha de la venta o con posterioridad.

Desde el punto de vista del comprador, la venta del inmueble no les afecta a efectos de IRPF.

Algunos asesores inmobiliarios son conscientes de la importancia de informar, desde el primer momento, de los gastos que de una compraventa. Así lo reconoce Javier Román, gerente de la inmobiliaria Century 21 Village, ubicada en la Camilo José Cela de Las Rozas: “Nosotros asesoramos de forma integral a todos nuestros clientes, y uno de los aspectos más importantes es que tengan claro todos los gastos que  conlleva la compra y venta de una vivienda.”