El precio de la vivienda en nuestro país continúa su recuperación después de las caídas registradas en el año 2020, provocadas por la crisis sanitaria y económica del Covid-19. Al mismo tiempo, el mercado soporta algunas dosis de incertidumbre causadas, en primer lugar, por la crisis global de abastecimientos y, en segundo, por la guerra que se desarrolla en Ucrania.

De esta forma, durante el primer trimestre de 2022, el incremento del precio de la vivienda en nuestro país ha sido del 3,7%; arrojando un unitario de venta de 1.439 euros/metro cuadrado, lo que facilita una previsión de estabilización a lo largo del año. Así lo indica el informe de ‘Comportamiento de los precios’ de la tasadora y consultora Gesvalt, que también indica que esta tendencia se ha mantenido durante los últimos tres meses.

El Banco de España pronostica, según el mismo informe, un incremento del Producto Interior Bruto del 5,4%, a cierre del presente ejercicio. Para los próximos dos años, el ascenso sería del 3,9% a cierre de 2023, seguido por un incremento del 1,8% en 2024. En cuanto al dato relativo a la inflación, se sitúa, según el INE, en un 7,6% interanual, frente al incremento del 6,1% registrado en enero. En sus proyecciones, el BdE adelanta un cierre de año con aumento del 3,7%, seguido por un descenso del 1,2% en 2023 y del 1,5% en 2024.

Ascenso en la demanda de vivienda

Durante todo el ejercicio 2021, el número de certificaciones finales de obra y de visados de dirección de obra, han reflejado un fuerte incremento respecto al año anterior, lo que deja patente el enorme esfuerzo y la gran resistencia del sector promotor, haciendo frente al incremento actual de la demanda de vivienda.

Los visados de dirección de obra se han incrementado en un 26,6%, mientras que los certificados finales de obra lo han hecho en un 6,1%. La Comunidad de Madrid, la Comunidad Valenciana y Andalucía lideran la clasificación de comunidades donde más certificaciones se han aprobado. Mientras, en el volumen de visados de dirección de obra, Andalucía se sitúa a la cabeza, seguida de la Comunidad de Madrid y de Cataluña.

Comportamiento del Euribor y reactivación del sector

Javier Román, Gerente de la inmobiliaria Century 21 Village en Las Rozas nos comenta que, durante el último trimestre, el Euribor se ha mantenido en niveles algo superiores a los que se venían observando en meses anteriores. El promedio del mes de febrero sitúa este indicador en un -0,335% lo que supone una variación de +0,166 puntos porcentuales respecto al mes de noviembre del año pasado.

En el último dato publicado, correspondiente al cierre del segundo trimestre de 2021, el esfuerzo teórico necesario para la compra de vivienda por parte de las familias ascendió en una décima respecto al trimestre anterior, situándose en un 30,2%, lo que supone aumentar también en una décima el dato del mismo trimestre del ejercicio anterior.

La pérdida de poder adquisitivo ha provocado que, en un año y a nivel nacional, se aumente en cuatro décimas el número de años de salario que necesitaría dedicar una familia de renta media para poder adquirir una vivienda también de tipo medio, siendo esta cifra de 7,6 años.

Evolución de los precios del Alquiler

De igual forma, los precios del alquiler registran una tendencia al alza, aunque su progresión es más irregular que en la compraventa. Barcelona (16,70 €/m2/mes) vuelve a encabezar el ranking en cuanto a precios de alquiler más elevados, con Madrid en segunda posición (15,00 €/m2/mes), Guipúzcoa (14,63 €/ m²/mes), y Baleares (13,71 €/m²/mes).

En cuanto a capitales de provincia, no observamos cambios en las primeras posiciones del ranking de valor unitario de venta. San Sebastián registra un incremento respecto al trimestre anterior, con un promedio de 4.105 €/m². En Barcelona los precios ascienden hasta los 3.414 €/m². Los precios en Madrid presentan un promedio de 3.102 €/m², mientras que en Bilbao se ajustan ligeramente hasta los 2.468 €/m².

El ranking de municipios de más de 50.000 habitantes lo encabeza Sant Cugat del Vallés con 3.540 €/m2, seguida por Guetxo que alcanza un promedio de 3.305 €/m², superando a Pozuelo de Alarcón con un promedio de 3.214 €/ m². La cuarta posición la ocupa Majadahonda con 3.031 €/ m² y la quinta posición es para Castelldefels con 2.985 €/m². Observando los precios de alquiler, los únicos municipios con rentas superiores a los 15 €/m²/mes siguen siendo Barcelona, Madrid, San Sebastián; al que se ha unido en estos tres meses Castelldefels, que alcanza los 15,12 €/m²/mes.

Compraventa de vivienda

Confirmando esta recuperación, el número de compraventas acumuladas de vivienda durante el año 2021, ha alcanzado la cifra de 553.342 unidades, según el INE. A nivel interanual frente al mismo periodo de 2020, el informe indica un incremento del 33,1%, confirmando así las previsiones que se hacían a principios del ejercicio.

En 2021, las comunidades autónomas con mayor crecimiento en el volumen de compraventas de vivienda han sido la Comunidad Foral de Navarra, con un incremento del 41,1%, respecto al dato de 2020; seguida por la Comunidad de Madrid, que crece un 39,2%; y de Andalucía, con un aumento del 38,5%. No existe ninguna comunidad que presente una contracción en el volumen de compraventas respecto al primer semestre del año pasado; si bien, los menores incrementos se observan en el País Vasco (16,71%) y el Principado de Asturias (20,1%).

Por último, en cuanto a los compradores extranjeros, el informe detalla que, en el cuarto trimestre de 2021, las compraventas se han incrementado levemente hasta 16,9%, desde el 16,7% registrado durante el trimestre anterior. En términos absolutos el incremento en el número de compraventas realizadas por extranjeros en el cuarto trimestre frente al mismo periodo de 2020 asciende al 51,4%.

Precios de venta y alquiler en la zona noroeste

Si atendemos al comportamiento del mercado inmobiliario en la zona Oeste de Madrid, para municipios con más de 50.000 habitantes, vemos que Las Rozas de Madrid presenta un precio de venta de 2.888 €/m2 y de 11,33 €/m2/mes en cuanto al alquiler.
Por su parte, el municipio de Majadahonda ofrece 3.031 €/m2 para la venta y 12,78 €/m2/mes para el alquiler. En el caso de Pozuelo de Alarcón, las cifras son: 3.214 €/m2 para la venta y 12,43 para el alquiler.