Recientemente, una sentencia del Tribunal Constitucional (TC), ha declarado nulo el método de cálculo de la denominada plusvalía municipal, que grava la revalorización del suelo ante una venta, donación o herencia de una vivienda. Ante esa circunstancia, el Gobierno ha aprobado este lunes el decreto-ley que adecúa el Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana a esta nueva norma. Pero, ¿cómo va a afectar esto a los roceños?

Esta reforma permitirá al contribuyente elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo, por la resultante de aplicar el sistema objetivo, en tanto que estará exento de pago cuando la operación no reporte ganancia alguna. Además, este nuevo texto grava las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año.

De esta forma, el Gobierno, según indica, busca perseguir las operaciones que puedan determinar un carácter más especulativo. Se trata de una opción que ya se está aplicando en determinadas ciudades y que va a afectar especialmente a inmobiliarias y fondos.

Javier Román, gerente de la inmobiliaria Century 21 Village ubicada en el Parque Emprersarial de Las Rozas, experto en el sector inmobiliario, señala: «Únicamente 14 días ha tardado el gobierno en redactar un Real Decreto que hace ‘constitucional’ el cobro del impuesto de la plusvalía. ¿Pero realmente es constitucional pagar por el mismo hecho imponible 2 veces? Cuando se vende un inmueble con beneficio (diferencia entre el precio de venta y el de compra) hay que tributar en el IRPF entre un 19% y un 26% sobre esta ganancia, y adicionalmente hay que pagar al Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble la plusvalía municipal por el incremento del valor del suelo desde el momento de la compra al de la venta, pero ¿no estamos tributando por este incremento en el IRPF? Esperemos que el Tribunal Constitucional vuelva a revisar este impuesto. Las empresas, cuando ven reducidos sus ingresos, buscan alternativas para recuperarlos y/o ajustan sus gastos, no esperamos que Papá Estado nos compense por la pérdida de ingresos.»

Devolver la constitucionalidad al impuesto

El Ministerio de Hacienda ha destacado que estos cambios introducidos por el decreto-ley, devuelven la constitucionalidad al impuesto para que refleje la realidad del mercado inmobiliario y para garantizar que los contribuyentes no tengan que pagarlo si venden un inmueble a pérdidas.

La norma restablece la exigibilidad del impuesto, que había quedado en suspenso con la sentencia del TC del pasado 26 de octubre, para evitar el riesgo de que los ayuntamientos sufran una merma de recursos que pueda suponer un aumento del déficit o el deterioro de los servicios que prestan a los ciudadanos.

Sistema objetivo ajeno al mercado

La última sentencia del TC estableció que el impuesto local sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía, se calcula con un sistema objetivo y obligatorio ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y a la capacidad económica demostrada por el contribuyente.

Para adecuar el impuesto a la sentencia, la reforma establece con claridad que las operaciones donde no haya aumento de valor no estarán sujetas a tributación y que se deberá constatar a instancias del contribuyente que no se ha obtenido ganancia alguna.

En el caso de que haya ganancia, el método de cálculo será optativo. Así, el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real. De esta forma, el contribuyente podrá reclamar que se le aplique la plusvalía real si la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.

Así es el nuevo sistema objetivo de cálculo

Este nuevo sistema de cálculo sustituye los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos; que irán en función del número de años transcurridos desde la operación. Los ayuntamientos tendrán competencia para rebajar esos coeficientes. En tanto que también podrán rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo, por los coeficientes que apruebe el Ayuntamiento de Las Rozas.

Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13, cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta; hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Operaciones de menos de un año

Como novedad, serán gravadas las plusvalías generadas cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo. Esta opción ya se está aplicando en algunas ciudades.

Alrededor del 50% de los Ayuntamientos tienen establecido este impuesto. Es el segundo más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que, en 2019, permitió recaudar unos 2.500 millones de euros.

Estos municipios tienen ahora un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley, que será un día después de su aplicación en el BOE; para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

La norma, que no podrá aplicarse con carácter retroactivo; cerrará el vacío legal generado por la sentencia del TC, lo que -según el Gobierno- acota posibles distorsiones en el mercado inmobiliario. Así evita que esta circunstancia se convierta en un incentivo para acelerar operaciones inmobiliarias que esquivaran la tributación.