La crisis económica provocada por la pandemia del COVID-19 en el mundo, ya está teniendo efectos negativos en el sector inmobiliario, así como en el resto de ámbitos económicos. Actualmente es complicado ajustar una previsión acertada de lo que puede ocurrir a corto plazo, pero sí se pueden analizar las diversas perspectivas, de acuerdo a la opinión de los expertos del sector.
Situación pre-crisis Covid-19
El mercado de la vivienda en España, cuyo valor actual es de 6 billones de dólares, parece dirigirse hacia una nueva crisis. El Consejo General del Notariado advertía hace pocos días que la compraventa de vivienda se situó durante el mes de enero de 2020 en 39.366 transacciones. Esto supone una bajada interanual del 5,9%, y el precio promedio por m2 de las viviendas vendidas fue de 1.474 €, lo que supone un aumento del 1,5%.
A pesar de esta disminución en la compraventa y el aumento del precio por metro cuadrado, los prestamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda aumentaron un 1,3% interanual en enero, hasta los 20.063 nuevos préstamos. Su cuantía media experimentó un incremento del 4,3% en términos interanuales, hasta los 142.169 €.
Según la misma fuente, la compraventa de vivienda se venía reduciendo en meses anteriores. Un 1,2% interanual en diciembre, aunque su precio se incrementó un 0,8% y un 5,6% interanual en noviembre con una reducción del precio estimada en un 0,4%.
Las transacciones de vivienda usada multiplican por nueve el número de las de vivienda nueva
El Informe del Observatorio de Vivienda y Suelo correspondiente al tercer trimestre de 2019, señalaba que las transacciones de vivienda escrituradas en ese periodo ascendieron a 123.260, lo que representaba un ligero descenso con respecto al trimestre del año anterior de un 6,5%. Se apreciaba un peso muy importante de las transacciones de vivienda usada, que multiplicaron por nueve el número de las transacciones de vivienda nueva.
El contexto era de un moderado crecimiento durante los últimos años en el precio de la vivienda. En el tercer trimestre de 2019, el precio de la vivienda se incrementó un 3,1%, en relación con el mismo trimestre del año anterior, hasta alcanzar los 1.638 €/m2, según las estadísticas de valor tasado del Ministerio de Fomento.
Estimaciones sobre caídas del mercado inmobiliario
La empresa de servicios de información financiera Bloomberg L.P. ha consultado a expertos que aseguran que “ningún factor es tan importante para el precio de la vivienda como el crecimiento del empleo y las perspectivas económicas”. Ante la actual situación de pandemia, los observadores de la industria estiman que los precios de las viviendas caerán entre un 6,5 y un 15%, en un mercado inmobiliario que surgió con fuerza del colapso anterior.
Gonzalo de Bernardos, profesor de economía que dirige el programa de maestría en bienes raíces de la Universidad de Barcelona asegura que “estamos en el prólogo de un declive que solo se hará evidente en septiembre”. “Para fin de año, los precios habrán caído un 12%, porque esta es quizás la crisis económica más aguda que hemos tenido”, añadió.
Bloomberg advierte de un colapso inminente
Bloomberg advierte que el colapso es inminente y que se produce después de que el mercado español subiera un 32%, después de alcanzar el punto más bajo del colapso anterior a principios de 2014.
Por otro lado, Raymond Torres, del grupo de expertos Funcas de Madrid, y Alejandro Inurrieta, consultor inmobiliario y ex economista del Ministerio de Economía de España predice caídas de más del 10%. Fernando Rodríguez de Acuña, director de la consultora inmobiliaria con sede en Madrid RR de Acuña & Asociados, valora un declive del 6,5%. Por su parte, el Banco de España estima que la economía se reducirá hasta un 15% en 2020.
Los datos establecen una correlación entre los niveles de infección por Covid-19 y la disminución en los precios de venta de viviendas. Regiones con las tasas de infección más altas como Navarra o Castilla y León muestran algunos de los mayores descensos en los precios de venta en mayo, en comparación con el año anterior, según datos recopilados por Bloomberg del Ministerio de Fomento, las estadísticas del INE e Idealista.com.
El precio de la vivienda en Las Rozas de Madrid
El portal de vivienda Idealista.com presenta un informe sobre precios de venta y alquiler de vivienda por municipios y distritos.
Alquiler
El precio del m2 para el alquiler en Las Rozas en el mes de mayo de 2020 es de 10,5 €/m2..La evolución frente al mes de abril es de un descenso del precio del 1,6%. Asimismo, comparado con el mes de febrero de 2020, el descenso del precio es del 5,4% y en comparación con la misma fecha de hace un año, es decir, mayo de 2019, el descenso es del 1,9%. Estos datos señalan un breve descenso continuado de los precios, que se está incrementando a causa de la crisis del Covid-19.
Venta
En cuanto a la compraventa, el portal establece un precio de 2.414 €/m2 en Las Rozas de Madrid en mayo de 2020. La evolución frente al mes de abril es de un descenso del 0,6%. Misma tendencia que en su comparación con el mes de febrero de este mismo año, que sufre una bajada del 2,3%. La evolución frente al precio de hace un año, en mayo de 2019 es de un descenso del 7,1%.
Una visión particular, la situación en Las Rozas y España vista por Fernando Andreacchio
Fernando Andreacchio es Director Comercial de la inmobiliaria roceña Mabelan Servicios Inmobiliarios. Lo ha sido durante más de diez años y opina que «con respecto a la venta de inmuebles la tendencia es a la baja. De momento no se reflejan en publicaciones grandes bajadas, pero a medida que vaya avanzando la crisis económica irán bajando los precios y muy probablemente esto genere que muchas viviendas que no se puedan vender, salgan al mercado del alquiler. Al incrementar la oferta, terminará también bajando el precio de la vivienda en alquiler».
Centrando la perspectiva en el mercado de los chalets, Andreacchio estima que «sí se puede apreciar una demanda importante, pero hay mucho ruido y pocas nueces. Las pocas ofertas que hay por parte de los compradores son bastante agresivas. Se prevé una caída de precios en la que hablan de entre un 8 y un 20%, pero yo creo que todavía no lo sabe nadie».
En cuanto al mercado en general, señala que «hasta los dos años no vamos a empezar a ver la recuperación real del sector inmobiliario. Cuando los ERTE´s, o muchos de ellos, se conviertan en ERE´s, y empiece a incrementarse la cifra de parados y la situación económica de la gente se vea realmente más afectada de lo que está ahora, pasará al menos un año y medio o dos años. No estoy de acuerdo con esa visión de V en cuanto al crecimiento y recuperación. Lo veo más como una U con bastante panza».
El precio de la vivienda en Madrid Capital
En el mes de mayo de 2020, en la ciudad de Madrid, el precio del m2 para la venta de viviendas es de 3.782 €/m2. Hay una evolución frente al mes de abril de un incremento del 0,5%. De un 1,5% frente a febrero de 2020 y de un descenso del 1% frente a mayo de 2019.
En cuanto al alquiler, el precio en mayo de 2020 es de 16,8 €/m2, con un incremento del 1,9% frente al mes de abril de 2020. También un incremento del 3% frente al mes de febrero y un ascenso del 4,3% frente a mayo de 2019.
¿Cuando podremos esperar la recuperación del mercado?
Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso, en su análisis sobre el impacto del coronavirus en el sector señala que «el desconfinamiento y la vuelta a la actividad se producirán de forma progresiva y los índices a los que afecta requieren tiempo para su recuperación», por lo que sitúa este horizonte entre finales de 2020 y principios de 2021.
En esta apreciación coincide Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, que aseguró a Business Isider España que «hasta mediados de 2021, no notaremos una mejoría significativa del mercado». Encina aprecia que, «una vez termine el estado de alarma, la compraventa de viviendas se verá afectada y es posible que terminemos el año por debajo de las 350.000 casas vendidas».
Por su parte, Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, vincula la recuperación de la demanda a cifras anteriores a esta crisis con la mejoría «de la actividad económica general y es poco probable que suceda en solo unos pocos trimestres, a pesar de lógicos repuntes que en el transcurso puedan producirse». Afirma que «los datos económicos nos dicen que el mercado no va a tener un ritmo normal hasta finales de 2021».
¿Cómo actuarán los precios de compraventa inmobiliaria?
Estamos inmersos en un escenario inédito que hace difícil un diagnóstico. Aún así, los expertos se inclinan hacia una tendencia bajista forzada por las circunstancias sociales generadas por la pandemia. De esta forma, el director del Servicio de Estudios de Tinsa considera que «la obra nueva puede contar a corto plazo con una mayor resistencia a ajustes de precios y, en cuanto al ámbito geográfico, mercados independientes en mayor medida de la demanda extranjera se verán adicionalmente afectados».
Fernando Encinar asegura que, después de la pandemia, «nos encontraremos en un mercado de compradores, donde volveremos a ver negociaciones del precio a la baja». También afirma que «una de las palancas más importantes del mercado inmobiliario es el volumen de stock», que prevé aumente tras la pandemia «de manera acusada debido al parón en la compraventa y la entrada de nueva oferta proveniente de divorcios, herencias y propietarios que necesiten efectivo».
¿Qué ocurrirá con el alquiler?
Entre los expertos consultados por Business Insider España, hay discrepancias en cuanto al mercado del alquiler. Emiliano Bermúdez opina que el coronavirus «no tendrá un gran impacto en el mercado del alquiler tradicional», aunque sí en el alquiler turístico y vacacional, para el que estima una reducción de los precios entre el 15% y el 20%, aunque no de forma generalizada.
Fernando Encinar, por su parte, reconoce que no se sabe hasta qué punto se puede estar produciendo un trasvase de viviendas desde el alquiler turístico al tradicional. Opina que «un cambio significativo que posiblemente vivamos en el mercado del alquiler vendrá de la mano del teletrabajo», señalando que servirá para «descongestionar ciertos mercados de alquiler muy tensionados». Esto ocurrirá porque muchos trabajadores dejarán de necesitar vivir cerca de sus puestos de trabajo.
El presidente de AMADEI (Asociaciación Madrileña de Empresas Inmobiliarias), Miguel Ángel Gómez Huecas, augura que «muchos propietarios que estaban explotando sus viviendas como apartamentos turísticos, al no poder hacerlo ahora por las medidas de seguridad y la falta de turismo, volverán a ofrecer sus viviendas para alquilarlas». Esto elevará la oferta y reducirá los precios aunque no de forma significativa «porque la mayor parte de los propietarios de apartamentos turísticos son empresarios», a los que la nueva ley de alquileres obliga a hacer contratos de 7 años.